Экскурсия

Избранные квартиры

Наш сайт использует файлы cookie и похожие технологии, предоставляя персональную информацию. При использовании данного сайта, вы подтверждаете свое согласие на использование cookie файлов и обработку персональных общедоступных данных согласно Политике конфиденциальности.
01.07.19

Индекс новостроек Уфы: «страшилки» об эскроу подстегнули спрос и подняли цены

Девелоперы успели создать финансовые запасы на фоне ожидания отмены «долевки»

Индекс новостроек Уфы: «страшилки» об эскроу подстегнули спрос и подняли цены

По данным аналитической службы «Реального времени», уфимские новостройки с начала года подорожали в среднем до 10%. Вторая тревожная тенденция: новые объекты выставляются по ценам, превышающим стоимость домов, находящихся на высокой стадии строительства. То есть возможность купить квартиру на стадии котлована практически теряется. Сами застройщики не прогнозируют единовременного скачка цен после 1 июля, но ожидают удорожания новостроек в связи с укрупнением рынка. О том, какую цену придется платить дольщикам за свою безопасность, — в материале «Реального времени».

«Застройщики даже получили дополнительную прибыль»

Изменения в законе о долевом строительстве, связанные с переходом на проектное финансирование, вступили в силу только 1 июля, но участники рынка и покупатели успели почувствовать влияние реформы гораздо раньше. Как отмечает Елена Андреева, директор сети агентств недвижимости «Эксперт», в Уфе спрос и цены на новостройки значительно подросли еще во второй половине 2018 года.

— У нас был бум, проводились круглые столы. И очень многие застройщики этим воспользовались для того, чтобы подстегнуть спрос. Некоторые застройщики за этот период успели повысить три-четыре раза. Соответственно, у нас был большой объем сделок по «первичке». В этом году их намного меньше, чем было в том периоде, — входящая воронка у нас оказалась ниже где-то на 20—30%. В прошлом году на фоне новостей люди интересовались, волновались. С моей точки зрения, застройщики даже получили дополнительную прибыль, — говорит Андреева.

Директор агентства недвижимости «Любимый город» Юлия Адаменко отмечает, что переход на эскроу-счета укрупнит рынок новостроек.

— Проблем будет меньше, но и ценник будет намного выше, чем раньше. Это заметно уже сейчас. Случаев, когда застройщики собирают деньги, создают видимость строительства, а потом исчезают, не будет. Рынок придет к тому, что на рынке будут крупные и цивилизованные компании, а вот маленькие застройщики себя изживут, их не будет на рынке, — говорит Адаменко.

После 1 июля цены поднимутся, но несильно

Сами девелоперы говорят о том, что рост цен продолжался и в текущем году. Как рассказала директор филиала компании «Талан» в Уфе Наталья Прыткова, в среднем по объектам группы компаний по пяти городам, где присутствует застройщик, рост цен с начала года составил порядка 10%. Основные причины — повышение строительной готовности объектов, рост цен на рынке, повышение стоимости строительно-монтажных работ. В компании «Талан» сообщают, что не планируют обновлять прайс аккурат с 1 июля.

— Однако изменение законодательства неизбежно повлечет за собой сокращение объемов предложения на рынке, что, в свою очередь, скажется на ценах. Система ценообразования компании «Талан» в первую очередь учитывает спрос на квартиры разных форматов — чем большей популярностью пользуется тот или иной тип квартир, тем выше вероятность, что цена на них будет расти. Кроме того, мы, безусловно, учитываем цены и темпы продаж наших конкурентов. Этих принципов мы будем придерживаться и после перехода на эскроу, — пояснила Наталья Прыткова.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов рассказал, что цены на жилой комплекс «Венский лес», который девелопер строит в Уфе, с начала года выросли в среднем на 20%, что связано с увеличением степени готовности объекта. При этом ажиотажа непосредственно перед введением эскроу-счетов застройщик не зафиксировал.

— Увеличения спроса мы не заметили. Покупатели думают: а вдруг цены упадут. Но, естественно, этого не случится. За 23 года, что мы работаем на рынке, такого не было ни разу. С 1 июля цены будут только расти, — считает Искандер Юсупов.

В ЖК «Smart Plaza 1» «однушки» в первом доме, который должен сдаваться только в IV квартале 2021 года, стоят в среднем 76—81,81 тысячи рублей за кв. м.

Как котлован оказался дороже построенного

О продолжающемся росте цен на объекты крупных застройщиков говорят и данные аналитической службы «Реального времени». Еще одна примечательная деталь — за последние полгода появилось немало новых объектов, и они вышли на рынок по ценам, иногда превышающим среднерыночный показатель. То есть механизм, когда на стадии котлована можно было купить квартиру дешевле, может остаться в прошлом.

— Сюда была заложена норма затрат, потому что, если мы говорим о проектном финансировании, это же процент банка, — отмечает Елена Андреева.

К примеру, один из крупнейших уфимских девелоперов — компания «Третий трест» подняла цены сразу на ряде объектов. В ЖК «Яркий» с января по июнь 2019 года однокомнатные квартиры подорожали более чем на 10% (с 60 до 67—67,44 тысячи рублей за кв. м). Значительно подорожали квартиры и в экопарке «Сосны» — в домах (литеры) №12 и 13 цены на «однушки» поднялись от 8 до 19% в зависимости от планировки (от 55—61 тысячи рублей за кв. м до 65,49 — 66 тысяч рублей за «квадрат»). По-видимому, объект пользуется спросом, даже несмотря на проблемы, которые регулярно возникают в «Соснах». К примеру, зимой из-за утечки газа отравились трое детей, а до этого «Реальное время» сообщало о возникновении плесени в квартирах.

Любопытно, что новые объекты «Третьего треста», которые вышли на рынок только в конце 2018-го — начале 2019 года, продаются даже по более высокой цене, чем дома, имеющие более высокую степень готовности. К примеру, однокомнатные квартиры ЖК «Шервуд» на Шафиева (первый дом) в июне продавались за 75—78,05 тысячи рублей за 1 кв. м. Двухкомнатные оказались еще дороже — 75—81 тыс. рублей за «квадрат». Примерно на этом же уровне установлены цены в ЖК «Smart Plaza 1»: «однушки» в первом доме, который должен сдаваться только в IV квартале 2021 года, стоят в среднем 76—81,81 тысячи рублей за 1 кв. метр.

Почти на 15% за полгода подорожали однокомнатные квартиры в пятом доме ЖК «Биосфера». Фото vk.com/firsttrust_ru

Если дешево, то далеко

Зафиксирована динамика цен и на объекты другого крупного уфимского застройщика — компании «Первый трест». Почти на 15% за полгода подорожали однокомнатные квартиры в пятом доме ЖК «Биосфера» — с 77 до 83,33 тысячи рублей за кв. м. В среднем на 10% выросли цены в ЖК «Уфимский кремль» (дом №22) — с 87,6—89,7 тысячи до 97,4 тысячи рублей за кв. м.

Новинка от «Первого треста» — клубный дом «Соты» (№4 ЖК «Уфимский кремль»). Дом, фасад которого напоминает пчелиные соты, рассчитан всего на 92 квартиры. При этом почти половина из них — 43 — трехкомнатные. Дата сдачи — IV квартал 2019 года. Поскольку сам застройщик позиционирует «Соты» как объект бизнес-класса, то и цена выше среднерыночной. Двухкомнатные квартиры оцениваются в среднем в 126,31 тысячи рублей за кв. м. Чуть дешевле «однушки» — 117 тысяч рублей за кв. м. Трехкомнатные квартиры в «Сотах» обойдутся в 114,86 тысячи рублей за «квадрат».

Новый объект — ЖК «8 Марта» — в первой половине 2019 года представила компания «Архстройинвестиции». Напомним, что этот девелопер занимается достройкой проблемного ЖК «Цветы Башкирии». Отметим, что «8 Марта» во многом напоминает казанский соципотечный комплекс «Салават купере»: как буйством красок на фасадах, так и оторванностью от городской инфраструктуры. «8 Марта» строится на улице Молодежной, многоэтажки будут окружены частной застройкой. Правда, в отличие от казанского, уфимский ЖК будет иметь еще и некомфортные для жизни малогабаритные студии площадью от 26,5 кв. м. Впрочем, и цены в «8 Марта» на начальной стадии довольно демократичные. Например, в домах №1 и 2, которые должны сдаваться в IV квартале 2020 года, «однушки» можно купить за 48—54 тысячи рублей за кв. м. В домах № 3 и 4 со сроком сдачи в 2021 году квадратный метр в однокомнатных квартирах в среднем стоит 46—46,5 тысячи рублей.

Что касается другого проекта «Архстройинвестиций» — МК «Планета», то, по данным аналитической службы «Реального времени», в домах №6 и 7 в период с января по июнь зафиксирован рост цен до 10%. В частности, больше всего подорожали однокомнатные квартиры — с 70—80 тысяч рублей до 78—80 тысяч рублей.

«Талан» занимается строительством жилого комплекса «Квартал энтузиастов» на Рудольфа Нуреева.

«Талан» получил проектное финансирование на 56,8 млрд рублей

Подробности своего нового проекта в Уфе раскрыла ижевская компания «Талан». Речь идет о редевелопменте кондитерской фабрики «Конди». Застройщик не будет сносить производственные корпуса, где до 2000-х годов производились знаменитые конфеты. Конструктив здания будет сохранен, объект превратят в жилой квартал. Как пишет ресурс «Вести. Недвижимость», на редевелопмент «Талан» потратит 3,3 млрд рублей. Проект предполагает, что на месте кондитерской фабрики появятся 136 квартир в стиле лофт. Кроме того, в новом комплексе должен быть открыт музей кондитерской фабрики.

Проект должен быть реализован до конца 2022 года. Но данных о нем на официальном сайте застройщика пока нет.

Что касается текущих объектов, «Талан» занимается строительством жилого комплекса «Квартал энтузиастов» на Рудольфа Нуреева. В доме №3 двухкомнатные квартиры можно приобрести за 84,26 тысячи рублей за кв. м, «трешки» — за 78,57—78,84 тысячи рублей за «квадрат». В доме №6 однокомнатные квартиры в июне оценивались в 91,93 тысячи рублей, двухкомнатные — в 85,44 тысячи рублей за кв. м, «трешки» — в 82,35 тысячи рублей за кв. метр.

Как рассказала «Реальному времени» директор филиала компании «Талан» в Уфе Наталья Прыткова, все новые объекты и объекты невысокой степени готовности будут продаваться по эскроу.

— «Талан», как федеральный застройщик, заключил с ПАО «Сбербанк» соглашение о финансировании строительства проектов с использованием эскроу-счетов на общую сумму 56,8 млрд рублей. Но объекты высокой степени готовности мы продолжим реализовывать по договорам долевого участия — например, «Квартал энтузиастов» в Уфе. Это связано с тем, что ООО «Специализированный застройщик «Талан-Уфа» получило заключение о степени готовности проекта строительства по литерам 3 и 6 в «Квартале энтузиастов», в соответствии с критериями Постановления Правительства РФ от 22.04.2019 г. №480, — отметила Наталья Прыткова.

Как пояснили в компании «Талан-Уфа», данное заключение позволяет продолжать реализовывать квартиры в домах (литеры) №3 и 6 после 1 июля с привлечением средств дольщиков по ДДУ, без использования счетов эскроу.

«Унистрой» продолжит покорять Уфу

Еще один «варяг» на уфимском жилищном рыке — казанская компания «Унистрой», которая строит ЖК «Венский лес». По данным аналитической службы «Реального времени» на середину июня, самыми дорогими в этом комплексе оказались однокомнатные квартиры. В первом доме они оценивались в 84,43—116,32 тысячи рублей за кв. м, во втором — в 102,42—105,62 тысячи рублей за кв. м, в третьем — в 93,38—96,76 тысячи рублей за кв. м.

Как рассказал заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов, на систему эскроу-счетов девелопер планирует перевести дом №2. Ориентировочный рост цен, связанный с переходом на проектное финансирование, составит 6—7%. При этом «Унистрой» уже готовится запустить в Уфе новый проект.

— В Уфу мы пришли надолго. Город нас встретил очень хорошо, и, естественно, мы планируем реализовывать новые проекты. Где именно — пока сказать не могу, так как локации под будущие застройки пока находятся в процессе согласования.

Закон вступил, но дольщиков уже обманули

Накануне перехода рынка первичного жилья на проектное финансирование, которое, по замыслу законодателей, должно обезопасить покупателей, в Уфе вновь пополнились ряды обманутых дольщиков. ГСУ МВД Башкирии возбудило уголовное дело по ч. 4 ст. 159 («Мошенничество в особо крупном размере») в отношении руководителей ЗАО «Башинвестдом». Потерпевшими признали порядка 120 человек, которые вложили в строительство дома (литер) №35 в микрорайоне «Урал» в Уфе более 120 млн рублей.

Согласно данным базы «Спарк-Интерфакс», единственным учредителем ЗАО «Башинвестдом» является ПАО «Башинформсвязь», которое, в свою очередь, принадлежит «Ростелекому».

«ПАО «Башинформсвязь» принадлежат 2,5% акций ЗАО «Башинвестдом». «Башинформсвязь», как акционер с незначительной долей пакета акций, не имеет права участвовать в операционно-хозяйственной деятельности ЗАО «Башинвестдом», — сообщила пресс-секретарь ПАО «Башинформсвязь» Анна Качанова.

Чуть ранее суд отправил под домашний арест главу другой уфимской компании, «Килстройинвест», Дмитрия Комлева, который был задержан еще в мае. В данном случае ущерб, причиненный застройщиком, гораздо больше — он обвиняется в хищении у дольщиков 2 млрд рублей. На момент подготовки исследования «Реальным временем» телефоны офиса продаж компании уже не отвечали.

Елена Андреева не уверена, что изменения в ФЗ-214 приведут к ожидаемым результатам.

— Проблемных объектов не так много. Вы помните историю со страхованием рисков застройщиков. От этого выиграли только страховщики. А сейчас это лобби банков, — считает Андреева.

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/143665-novostroyki-ufy-za-polgoda-podorozhali-do-10

Акции
Закрыть