Избранные квартиры

Наш сайт использует файлы cookie и похожие технологии, предоставляя персональную информацию. При использовании данного сайта, вы подтверждаете свое согласие на использование cookie файлов и обработку персональных общедоступных данных согласно Политике конфиденциальности.
22.02.19

Как изменятся цены на жилье в Уфе и что на это влияет?

После нескольких лет стабильности (речь идет о ценах, «правилах игры» в долевом строительстве и т.д.) рынок недвижимости начал стремительно меняться. Как не продешевить, не переплатить и снизить риски при покупке жилья? «Башинформ» продолжает публиковать серию экспертных материалов: наиболее квалифицированные специалисты в сфере недвижимости готовы дать практические советы, как действовать в новой ситуации, и рассказать о новых трендах на этом рынке. Сегодня о некоторых нюансах покупки «первички» расскажет Радмир Сиразетдинов, руководитель департамента ОН «Перспектива24» – одна из наиболее активно растущих федеральных сетей и популярных франшиз в целом ряде российских городов.

Жилье в Уфе, как и в других российских мегаполисах, дорожает. Это еще осенью прошлого года стало неприятным сюрпризом для тех, кто в силу каких-то причин медлил с покупкой. Еще год назад было много таких покупателей, кто выжидал – может быть, ставки по ипотеке еще снизятся, квадратные метры подешевеют? Действительно, ипотека была рекордно дешевой из-за низкой ключевой ставки Центробанка (7,5%). Впрочем, такая покупательская тактика была недальновидной, это и тогда было понятно. Во второй половине 2018 года, когда началось подорожание (о котором мы предупреждали давно), на какое-то время возник покупательский бум, ажиотаж. Сейчас, когда эта первая волна схлынула, многие покупатели пытаются понять, что будет дальше, хотя продажи остаются стабильно высокими по сравнению, например, с позапрошлым годом.

Многие задают вопрос: покупать или подождать? Чего именно «подождать», толком не ясно, но, действительно, встречается такая точка зрения, что раз не успели в период наиболее благоприятных цен 2017 – 2018 годов, то, мол, какой смысл торопиться сейчас, когда они заметно выросли. (На сколько выросли – все аналитики считают по-разному, наверное, к реальности ближе цифра 8% – уфимский показатель прошлого года по версии одного из исследований, плюс в январе-феврале тоже был рост.) Я бы не советовал ждать. Не расти цены не могут. Во-первых, из-за увеличения НДС дорожают стройматериалы и строительство в целом (это оценивают примерно в 5%), во-вторых, реформа долевого строительства идет, про эскроу-счета и новые схемы с участием банков вы наверняка слышали: покупатель будет передавать деньги уже не самому застройщику, а банку, который, в свою очередь, кредитует строительство дома. О том, сильно ли это скажется на конечной цене квадратного метра, можно спорить, но уж, наверное, несколько процентов за «посредничество» банков в эту цену окажутся заложены. Плюс, вероятно, ещё подрастет ключевая ставка Центробанка. То есть даже если вдруг жилье не прибавляет в цене, то в конце года вы оформляете ипотеку на менее выгодных условиях, чем сейчас.

Все вместе, эти факторы оцениваются в 10 – 20% роста цены на недвижимость в 2019 году: я назвал «полярные» цифры, так сказать, оптимистический и пессимистический варианты. Исходя из этого, я отвечаю и на еще один вопрос, какое жилье выгоднее брать – то, которое сейчас в высокой степени готовности (то есть относительно дорогое), или то, где стройка только начинается и будет идти по новой схеме с эксроу-счетами. Конечно, то, которое наиболее готово: вкладываясь в «котлован» сейчас, вы вряд ли выиграете в деньгах, учитывая неизбежный лаг в 2 – 3 года. Эта реформа должна повысить надежность долевого строительства, но вряд ли позволит покупателю сэкономить, и это надо иметь в виду, если вы откладываете покупку.

Кстати, насчет надежности. Если вы планируете покупать жилье бизнес-класса, комфорт-класса, учитывайте один нюанс, который пока существует в истории с эскроу-счетами (я говорю «пока», потому что реформа только начинается, и по ней ещё больше вопросов, чем ответов). Да, деньги дольщиков теперь будут защищены банковскими гарантиями. Но застрахованы будут суммы в пределах 10 млн, я говорю о страховке на случай, если застройщик обанкротится и т.д. Если вы вложитесь в квартиру дороже 10 млн, пока нет ответа, будет ли застрахована вся сумма целиком. Вероятно, скоро будет решен этот вопрос.

Но когда говорят о новой схеме с эскроу-счетами и о том, как это может сказаться на ценах, надо учитывать один факт. В Уфе уже есть несколько объектов, которые строятся по этой схеме – это было добровольное решение застройщиков «запуститься» досрочно. ПСК-6 строит так новую секцию в Черниковке, ЖК «Черника» – тоже в Черниковке, «Агидель-ИнвестСтрой» начал так работать, «Талан» начал так работать, «Унистрой» (правда, пока не на уфимских объектах, а в Казани). Ничего особенного с ценами на эти объекты недвижимости не произошло. Мы на практике видим, что какого-то значительного скачка цен из-за эскроу-счетов не происходит.

И здесь важный момент. Да, вероятно, какое-то удорожание будет. Но в конечном счете всё равно всё упрется в покупательскую способность. Мы же видим, что покупатели не становятся богаче. Сегодня цену диктует не застройщик. Да, был такой момент, когда он диктовал, был ажиотаж вокруг тех или иных объектов и очередь стояла за квартирами, например, на лучших этажах или с лучшими видовыми характеристиками. Но, слава богу, такого давно уже нет. Вопрос не в доступности жилья: его полно. Вопрос в возможностях покупателя. Именно это определяющий момент для цен, поэтому они не могут вырасти радикально. Да, любое удорожание застройщик попытается переложить на вас. Но конечный вопрос – «зайдет» такая цена за квадратный метр или нет. Если нет, то проблемы будут решаться за счет снижения маржи застройщика – условно говоря, она была 30%, а станет 23%, вот и всё.

Поэтому все споры о том, на сколько процентов вырастет цена квадратного метра в Уфе, немного абстрактны: на сколько мы, покупатели, позволим, на столько и вырастет. В этой ситуации агентство недвижимости – это структура, которая максимально полно отстаивает интересы покупателя на рынке. Мы находим клиенту самый выгодный, честный, не «задранный» по цене вариант, а это способствует добросовестной конкуренции между застройщиками, что, в конце концов, благоприятно сказывается на ценах на рынке.

Кстати, о конкуренции: она может сыграть большую роль на рынке недвижимости Уфы в ближайшее время – может быть, не только в ценах, но и в других аспектах. Буквально в последние год-два у нас начали работать не только местные, но и крупные федеральные застройщики. Заходя в Уфу, они, естественно, постарались предложить более выгодные условия как городу за площадки, так и конечному покупателю. Все местные застройщики сразу напряглись. Это соревнование стало менять рынок в лучшую сторону. Например, до этого у нас был только один застройщик, который предлагал жилье комфорт-класса. С появлением конкурентов появился выбор, растет качество жилья в целом: то, что раньше предлагалось как «комфорт», считается уже «экономом». Вряд ли в нынешних условиях это уронит цены, но может привести к тому, что за тот же ваш рубль застройщик попытается вам больше дать. Уходит в прошлое, например, черновая отделка, и так далее. В Новосибирске такая конкуренция привела к тому, что там жилье эконом-класса – не просто лавочки возле подъезда, а оборудованные места общего пользования, детские площадки совершенно другого уровня и т.д. Может быть, и Уфа к этому придёт? 

Источник: http://www.bashinform.ru/nedvizimost/1276885/

Акции
Закрыть